2019解放軍文職招聘考試法學(xué)題庫581-解放軍文職人員招聘-軍隊文職考試-紅師教育
發(fā)布時間：2019-04-25 22:41:01案情：甲欲出賣自家的房屋，但其房屋現(xiàn)已出租給張某，租賃期還剩余1年。甲將此事告知張某，張某明確表示，以目前的房價自己無力購買。甲的同事乙聽說后，提出購買。甲表示愿意但需再考慮細(xì)節(jié)。乙擔(dān)心甲將房屋賣與他人，提出草簽書面合同，保證甲將房屋賣與自己，甲同意。甲、乙一起到房屋登記機(jī)關(guān)驗證房屋確實登記在甲的名下，且所有權(quán)人一欄中只有甲的名字，雙方草簽了房屋預(yù)購合同。后雙方簽訂正式房屋買賣合同約定：乙在合同簽訂后的5日內(nèi)將購房款的三分之二通過銀行轉(zhuǎn)賬給甲，但甲須提供保證人和他人房屋作為擔(dān)保;雙方還應(yīng)就房屋買賣合同到登記機(jī)關(guān)辦理預(yù)告登記。甲找到丙作為保證人，并用丁的房屋抵押。丁與乙簽訂了抵押合同并辦理了抵押登記，但并沒有約定擔(dān)保范圍。甲乙雙方辦理了房屋買賣合同預(yù)告登記，但甲忘記告訴乙房屋出租情況。此外，甲的房屋實際上為夫妻共同財產(chǎn)，甲自信妻子李某不會反對其將舊房出賣換大房，事先未將出賣房屋的事情告訴李某。李某知道后表示不同意。但甲還是瞞著李某與乙辦理了房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。2年后，甲與李某離婚，李某認(rèn)為當(dāng)年甲擅自處分夫妻共有房屋造成了自己的損失，要求賠償。甲抗辯說，賠償請求權(quán)已過訴訟時效。問題：1.在本案中，如甲不履行房屋預(yù)購合同，乙能否請求法院強(qiáng)制其履行?為什么?答：不能。理由是預(yù)約雖是合同，其目的在于訂立主合同。按照最高法院買賣合同糾紛案件適用法律問題的司法解釋，當(dāng)事人簽訂認(rèn)購書、備忘錄等預(yù)約合同，約定將來訂立買賣合同，一方不履行的，對方可請求其承擔(dān)預(yù)約合同違約責(zé)任或者要求解除預(yù)約合同并主張損害賠償。但是，法院不能強(qiáng)制當(dāng)事人簽訂正式合同。乙可以按照《合同法》第113條請求賠償，也可以根據(jù)第94條請求解除合同并請求賠償。2.甲未告知乙有租賃的事實，應(yīng)對乙承擔(dān)什么責(zé)任?答：甲應(yīng)對丙承擔(dān)違約責(zé)任。甲應(yīng)說明買賣標(biāo)的物上有負(fù)擔(dān)的事實而未說明，違反了法律規(guī)定的義務(wù)，在合同有效的情況下，應(yīng)該納入到違約責(zé)任中。3.如甲不按合同交付房屋并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)，預(yù)告登記將對乙產(chǎn)生何種保護(hù)效果?答：按照我國《物權(quán)法》第21條的規(guī)定，預(yù)告登記后，甲再處分房屋的，不產(chǎn)生物權(quán)效力。即丙對房屋的交付請求權(quán)具有物權(quán)性優(yōu)先權(quán)，可以對抗所有的未登記的購買人。4.如甲在預(yù)告登記后又與第三人簽訂房屋買賣合同，該合同是否有效?為什么?答：預(yù)告登記后，甲與第三人簽訂的房屋買賣合同有效，只是不發(fā)生物權(quán)變動的效力，如果甲不履行，將對第三人承擔(dān)違約責(zé)任。5.如甲不履行合同義務(wù)，在擔(dān)保權(quán)的實現(xiàn)上乙可以行使什么樣的權(quán)利?擔(dān)保權(quán)實現(xiàn)后，甲、丙、丁的關(guān)系如何?答：如果甲不履行合同義務(wù)，丙可以選擇實現(xiàn)抵押權(quán)或者向保證人丁主張保證責(zé)任。無論丁還是戊履行擔(dān)保責(zé)任后，都有權(quán)向甲追償。(或：丁、戊可向甲追償，也可以要求對方(丁或者戊)承擔(dān)一半的份額)6.甲擅自處分共有財產(chǎn)，其妻李某能否主張買賣合同無效?是否可以主張房屋過戶登記為無效或者撤銷登記?為什么?答：不得主張無效。即使沒有處分權(quán)，也不影響合同效力。不可以主張房屋登記過戶為無效，對于善意的丙不得主張無效。7.甲對其妻李某的請求所提出的時效抗辯是否成立?為什么?答：不成立。由于雙方為夫妻共同財產(chǎn)制，夫妻關(guān)系存續(xù)是訴訟時效期間中止的法定事由。
