2018軍隊(duì)文職考試考崗位能力民法常識(shí)之一房二賣
2017年9月，市民王某與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂一份預(yù)售商品房買賣合同，約定由王某購買某小區(qū)602號(hào)房。合同簽訂后，王某按約支付了全部購房款，只等房地產(chǎn)開發(fā)公司交房。然而到了合同約定的交房日期，房地產(chǎn)開發(fā)公司卻遲遲不能交付，王某多次催促，最后才得知該小區(qū)602號(hào)房早就已被房地產(chǎn)開發(fā)公司賣給了劉某，劉某也已經(jīng)取得了房屋所有權(quán)證。王某憤而提起訴訟，要求房地產(chǎn)開發(fā)公司返還已付房款、賠償相應(yīng)利息及其他實(shí)際損失、支付相當(dāng)于已付購房款的賠償金。 房地產(chǎn)開發(fā)公司一房二賣的行為(即先后以兩個(gè)買賣合同，將同一特定的房屋出賣給兩個(gè)不同的買受人)，給買房人王某造成了嚴(yán)重的損害。對(duì)于這種一房二賣的行為，法律是如何規(guī)范的?
因?yàn)?，劉某此時(shí)適用善意第三人制度，首先，劉某在于房地產(chǎn)公司簽房屋買賣合同時(shí)，并不知道房地產(chǎn)公司已經(jīng)將房子賣給王某了，劉某事前是不知情的，也就是我們法律中所說的不知情其次，劉某在于房地產(chǎn)公司簽訂房屋買賣合同的時(shí)候，以市場的價(jià)格與房地產(chǎn)公司進(jìn)行貿(mào)易，屬于我們法律中所說的合理價(jià)格最后，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更需要登記，劉某也已經(jīng)獲得了房屋所有權(quán)證。綜上所述，劉某符合善意取得制度，因此目前該房屋的所有權(quán)人應(yīng)該是劉某。 但是，當(dāng)多數(shù)人估計(jì)此時(shí)會(huì)產(chǎn)生疑問。王某不是與房地產(chǎn)公司也簽訂了一份房屋買賣合同嗎?此時(shí)房屋的所有權(quán)人是劉某，那么也就意味這王某的這份房屋買賣合同是無效的嗎?這就又涉及到債權(quán)當(dāng)中的一個(gè)高頻熱點(diǎn)，一個(gè)物體上同時(shí)存在物權(quán)和債權(quán)，物權(quán)效力優(yōu)先原則。
當(dāng)合同的債權(quán)和房屋的所有權(quán)全都存在時(shí)，此時(shí)物權(quán)的效力和債權(quán)的效力都沒有瑕疵的時(shí)候，我們要以物權(quán)的效力優(yōu)先。在這個(gè)案例當(dāng)中，就可以看出王某與房地產(chǎn)公司簽訂的第一份房屋買賣合同有效，而劉某確實(shí)也獲得了這房子物權(quán)，物權(quán)和債權(quán)都沒有無效、可撤銷和效力待定的情況，因此王某的第一份買賣合同仍然是有效的，但房屋的產(chǎn)權(quán)確實(shí)屬于劉某。 最后就會(huì)涉及到王某的理賠情況，房地產(chǎn)公司應(yīng)將王某買賣房屋的款項(xiàng)如數(shù)歸還，如果在合同當(dāng)中對(duì)于違約金或定金等情況有規(guī)定的，房地產(chǎn)公司就應(yīng)該按照合同進(jìn)行理賠。
考試法律常識(shí)之民法(168)：一房數(shù)租
第6條出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：(一)已經(jīng)合法占有租賃房屋的；(二)已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的；(三)合同成立在先的。不能取得租賃房屋的承租人請(qǐng)求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關(guān)規(guī)定處理。1.說明。該條確立了“債權(quán)具有平等性的例外規(guī)則?！奔丛谝环繑?shù)租中，在每一個(gè)租賃合同均有效時(shí)，承租人請(qǐng)求出租人承擔(dān)實(shí)際履行義務(wù)的債權(quán)具有不平等性。2.同一出租人，就同一房屋，與兩個(gè)以上的承租人訂立房屋租賃合同，為“一房數(shù)租”。“一房數(shù)租”中，依照下列順序，確定數(shù)個(gè)承租人請(qǐng)求出租人實(shí)際履行之債權(quán)的先后順序:①已經(jīng)合法占有租賃房屋的承租人優(yōu)先；②已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的承租人優(yōu)先；③合同成立在先的承租人優(yōu)先。典型真題孫某與李某簽訂房屋租賃合同，李某承租后與陳某簽訂了轉(zhuǎn)租合同，孫某表示同意。但是，孫某在與李某簽訂租賃合同之前，已經(jīng)把該房租給了王某并已交付。李某、陳某、王某均要求繼續(xù)租賃該房屋。下列哪一表述是正確的？（14年·卷三·14題一C)A.李某有權(quán)要求王某搬離房屋B.陳某有權(quán)要求王某搬離房屋C.李某有權(quán)解除合同，要求孫某承擔(dān)賠償責(zé)任D.陳某有權(quán)解除合同，要求孫某承擔(dān)賠償責(zé)任[答案解析]①因王某已經(jīng)合法占有租賃的房屋，根據(jù)《城鎮(zhèn)房屋租賃合同解釋》第6條第1款，應(yīng)確定王某為履行合同的承租人。王某對(duì)房屋為有權(quán)占有。李某和陳某無任何權(quán)利請(qǐng)求王某返還房屋。故A選項(xiàng)錯(cuò)誤；B選項(xiàng)錯(cuò)誤。②根據(jù)《城鎮(zhèn)房屋租賃合同解釋》第6條第2款，因?qū)O某違約，李某訂立合同的目的不能實(shí)現(xiàn)，李某有權(quán)解除與孫某的房屋租賃合同，并請(qǐng)求孫某承擔(dān)違約損害賠償。故C選項(xiàng)正確。③在李某與陳某的租賃合同中，李某不能向陳某交付房屋，構(gòu)成根本違約，陳某有權(quán)解除與李某的租賃合同，并請(qǐng)求李某承擔(dān)損害賠償責(zé)任。但是，根據(jù)合同的相對(duì)性（可以《合同法》第121條為依據(jù)），陳某無權(quán)請(qǐng)求孫某承擔(dān)違約損害賠償責(zé)任。
